【保存版】失敗しない土地選び 15のチェック項目
マイホームを建てるために、まずは土地から探さなければならない場合、どのようなことに気をつければいいでのしょうか。
そんな疑問を解決するお手伝いができればと思います。
【保存版】失敗しない土地選び 15のチェック項目
土地探しにかかる期間は「平均1ヶ月」
土地を探す決意をした当時の私には、果てしなく遠い道のりのような気がしました。
一生住むかもしれない土地を決めるだなんて、しかも限られた選択肢から選び抜くなんて不可能なことへの挑戦だと思えたのです。
ところが、工務店の住宅アドバイザーの方に、土地を探し始めてから契約するまでの期間を聞いたところ、
平均で１ヶ月
と言われました。
「平均１年」という情報もありますが、思っているほど長期戦にはならないことが分かりました。
生涯にわたる買い物ですから即決できるものではないにしても、平均で１ヶ月…その時の私は「そんな簡単に見つかるなんて嘘だ！無理ゲーだ！」と思っていたました。
ところが、実際に1ヶ月ほどで決まりました。
それほど決断力があるわけではなく、慎重派で、それでいてこだわりの強い私でも早々と土地を決められたことにはいくつか理由があります。
幸運な巡り合わせも少なからずあると思いますが…
- 土地についてある程度の知識武装をしていた
- 住みたい土地の条件がかなり絞られていた
ことが要因として挙げられます。
ない物ねだりしたり、もっといい土地はないかと高望みをしたりしていると、いつまで経っても見つからない傾向にあるようです。手の届かない存在を追いかけようとする偶像崇拝なのかもしれません。
もしかしたら、本当は土地がいらない、なくても困らない状況なのかもしれません。
長期戦になっている時点で、考えを改める必要がありそうです。
かといって焦りは禁物ですから、なかなか難しい判断になります。
まず、土地を探す前にどんな知識を身につけたのかを整理してみます。
土地についての知識武装 【15のチェック項目】
- 丁字路の突き当たりは交通事故の恐れあり
- すり鉢状にくぼんだ土地は冠水の恐れあり
- 旗竿地(奥に敷地がある形状の土地)は比較的安いが、駐車しづらいなどのデメリットが多数
- 目の前の道路が通勤道路になっていると交通量が多い
- 近所に新聞販売所、資材置き場、農地、線路などがあると騒音の心配あり
- 近所に工場があって、風向きによってはにおいが届く(例:よっちゃんいか工場のニオイを毎日かぐことになる…好きならいいですね)
- 近所の学校から威勢のいい声や運動会で雷管の破裂音が聞こえてくる
- 近所にはどんな人が住んでいるかを知る
- 過去に河川の氾濫はないかを知る
- 太陽光パネルによる日光の反射で部屋が暑くなることがある
- 崖地には擁壁(ようへき)が必要になる場合がある ※擁壁をつくるにはお金がかかる
- 上下水道が引き込まれていないとお金がかかる(何m下にあるかも確認する)
- 測量、境界明示にはお金がかかる
- 瑕疵(目に見えないキズ)がないか地盤調査をする ※瑕疵担保責任は売主にあるか？
- 地中に水脈や断層があるとジオパシックストレスを受ける恐れあり
他にもまだまだ細かいことはあるのですが、基本的な重要項目を挙げてみました。
「8」だけは自分ではどうにもできないところがありますが、それ以外は事前に対策が立てられます。
私の場合、これらを検討するだけで選択肢がだいぶ絞られました。
評価が高くて魅力的に見える物件だとしても、本質を見抜き、後悔のない土地選びができるのではないかと思います。
１５項目について、それぞれ私なりの解釈で解説してみたいと思います。
土地についての知識武装 【解説編】
※あくまでも個人的な見解です。
1. 丁字路の突き当たりは交通事故の恐れあり⇒警視庁交通局発表のデータでは、交通事故発生場所の半分が交差点。 丁字路は勢い余って車が突っ込んでくる恐れがあるため、選択肢から除外。
2. すり鉢状にくぼんだ土地は冠水の恐れあり⇒雨が降ったときに水が集中して、冠水する恐れがあるため、選択肢から除外。
3. 旗竿地(奥に敷地がある形状の土地)は比較的安いが、駐車しづらいなどのデメリットが多数⇒プライバシーが確保される反面、人目につかないことが防犯上は心配であるため、選択肢から除外。
4. 目の前の道路が通勤道路になっていると交通量が多い⇒わが家前面道路(厳密には私道ですが…)は交通量が多いが、ブロック塀で遮られているため、問題なし。セットバック(道路後退)の関係で、前面道路を「4m」は確保する。
5. 近所に新聞販売所、資材置き場、農地、線路などがあると騒音の心配あり⇒わが家付近は農地が広がっているが、平日や休日の下見の結果、問題なし。採れたて野菜や畑の土をいただくメリットあり。
6. 近所に工場があって、風向きによってはにおいが届く(例:よっちゃんいか工場のニオイを毎日かぐことになる)⇒近所に工場や墓地などの嫌悪施設がないことを確認して、問題なし。
7. 近所の学校から威勢のいい声や運動会で雷管の破裂音が聞こえてくる⇒個人的に近場に学校があることに抵抗があるため、選択肢から除外。結果的に、わが子は学区の小中学校から1km離れたが、子どもは毎日学校まで片道20分ぐらい歩く運動量が必要だと思っている。
8. 近所にはどんな人が住んでいるかを知る⇒聞き取り調査をして、住みやすさや人柄などを確認して、問題なし。わが家は分譲地のため隣は誰が住むのか運でしかなかったが、結果的に恵まれたと思う。
9. 過去に河川の氾濫はないかを知る⇒県立図書館所蔵の住宅地図で、50年前の「土地の履歴」に水害などなく、問題なし。
10. 太陽光パネルによる日光の反射で部屋が暑くなることがある
⇒メガソーラーが設置されている付近は、選択肢から除外。
11. 崖地には擁壁(ようへき)が必要になる場合がある ※擁壁をつくるにはお金がかかる⇒土砂崩れを防ぐ擁壁が必要になる崖地は、選択肢から除外。
12. 上下水道が引き込まれていないとお金がかかる(何m下にあるかも確認する)⇒引き込まれていない土地は、選択肢から除外。
13. 測量、境界明示にはお金がかかる⇒分譲するため測量したが、建っていた古屋の解体費用も含め売主負担だったため、問題なし。
14. 瑕疵(目に見えないキズ)がないか地盤調査をする ※瑕疵担保責任は売主にあるか？⇒瑕疵担保責任が売主にあったため、問題なし。地盤調査の結果、古井戸や浄化槽などのゴミはなかった。
15. 地中に水脈や断層があるとジオパシックストレスを受ける恐れあり⇒「土地診断」と称して、レオテスター（磁場や健康状態、物のエネルギーを測定する機械）などを用いてダウジングのような要領で診断した結果、問題なし。
【本質】「建築条件なし」を選択
土地探しをしていて、総合的に「古屋付き土地」は狙い目かと思いました。
解体費用はかかりますが、上下水道が引き込まれていて、擁壁が必要ないことは目に見えて分かりますし、何より人が住んでいた事実が安心感につながりました。
あとは、「建築条件付き」だと建てる業者が決まってしまうので、「建築条件なし」を探しました。
ちなみに、周りの土地の相場より安い「建築条件付き土地」がたまにあるのですが、土地の条件が悪いのではなく、建築費用で調整していることが考えられます。
車を買うときに、車両本体価格の値引きができなくても、オプションを付けたり、下取り額を高くしたりすることと似ているでしょうか。
以上、土地選びのポイントを解説しましたが、マイホーム計画のお役に立てれば幸いです。
【マイホームをつくる建築会社を選ぶ極意】を30,000文字で書きました！ ⇒ 【実録】地元の工務店で建てよう｜42tkbts｜note